——房產(chǎn)公司上半年工作匯報

                      (房產(chǎn)公司王平經(jīng)理匯報房地產(chǎn)開發(fā)情況)

        年初，總公司為潤華置業(yè)公司安排了公司主管、財務(wù)主管、成本主管等四位員工，形成了一個相對固定并獨立運行的小團(tuán)隊，目前我們負(fù)責(zé)的兩個合作項目都在緊張有序地運行著，基本情況匯報如下。

    一、  上半年項目運行的情況

    1、江陰項目的運行情況            

    江陰項目位于江陰市云亭鎮(zhèn)，地塊面積46.88畝，取名陸潤·山水綠城，我方占五分之二股份，總建筑面積62400平米，其中商業(yè)面積2萬平米，擬建三幢11層一幢18層，容積率2.0，住宅總戶數(shù)306戶，另有3000平米的人防地下車庫。

我們?nèi)腭v江陰項目以來主要工作就是推動方案設(shè)計，五月份確定設(shè)計單位，七月底正式報批兩套方案，最近將經(jīng)市政府確定其中一套。此間，我們修訂了房產(chǎn)公司的各項規(guī)章制度及崗位責(zé)任制；完成了地塊開發(fā)成本及收益的測算工作；完成了售樓處及辦公用房的設(shè)計與施工；制作招商說明書，到南京與蘇果超市總部進(jìn)行了一次集中商業(yè)招商洽談，另外還與馬總一道多次外出考察了一些地塊。

2、黃橋項目的情況

    黃橋鑫偉金色家園位于黃橋東岳路北，黃橋決戰(zhàn)主題公園的東南側(cè)，占地75畝，我方占四分之一的股分。計劃總建筑面積93000平方米，五幢11層，七幢多層，一幢四層商業(yè)用房，其中住宅面積69000平米，商業(yè)總面積10700平米，地下人防車庫4000平米，容積率1.6，住宅總戶數(shù)560戶。從我們介入該項目以來，一直也是從事的方案設(shè)計推進(jìn)工作，從多家設(shè)計單位比較中，選出了一家比較符合我方條件的設(shè)計單位，從六月初到現(xiàn)在，該設(shè)計院已先后進(jìn)行了六次總平方案的調(diào)整，我們逐次對設(shè)計院做出的方案進(jìn)行內(nèi)部評審并提出修改意見，直到最后報批通過為止。

    3、關(guān)于對公司的貢獻(xiàn)問題

        今年我看到各分公司都對總公司都作出了較大的貢獻(xiàn)，我們也很羨慕，不過房地產(chǎn)公司的經(jīng)營是一個周期較長的產(chǎn)業(yè)(2-3年)，而且資金投入相比建安施工來講是相當(dāng)大的，但它后期產(chǎn)出的收益也是可觀的。當(dāng)前我們對總公司確實沒有什么貢獻(xiàn)，只是才搭好了一個平臺，有了舞臺就能唱戲，我們一定能把握好投入產(chǎn)出的平衡關(guān)系，精耕細(xì)作，準(zhǔn)備在兩年后，每年不會低于一年100萬的利潤上繳，并保持一個持續(xù)上漲的勢頭。

    二、下半年的工作計劃

        一是抓江陰項目的開工及銷售，設(shè)計速度及工程開工準(zhǔn)備工作是目前的重點，規(guī)劃方案報批通過等于已完成了一小半的設(shè)計工作，下一步主要的任務(wù)是施工圖設(shè)計、圖審、辦理各項開工手續(xù)。另外我們將逐項落實臨水臨電的接入、工程勘探、修建圍墻、催設(shè)計院先出樁基圖、選擇樁基單位打樁、考察施工單位，進(jìn)行工程招投標(biāo)，力爭10月份正式開工年底完成地下部分。重點抓銷售工作，落實售樓處沙盤的制作、各種廣告的實施，盡快確定銷售策劃公司，讓銷售工作在短期內(nèi)走上正軌，以達(dá)到加快資金循環(huán)、減少資金投入量的目的。

        二是抓黃橋項目的設(shè)計工作，黃橋項目現(xiàn)正處于總平方案報批階段，我們爭取10月份將規(guī)劃設(shè)計方案報批通過，在春節(jié)前把施工圖設(shè)計完成。

    三．對于房產(chǎn)公司今后的打算

    1、目前房產(chǎn)市場房價問題

        四月份以來，政府一直在調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，市民持幣觀望，房產(chǎn)公司銷售量下降，但房價并沒有實質(zhì)性的下跌，一方面地價高、規(guī)費高、稅收高，這“三高”導(dǎo)致房價不可能大跌，另一方面政府也顧忌房產(chǎn)業(yè)對與之相關(guān)聯(lián)的其它行業(yè)的影響，遏制高房價、消除房價泡沫才是政府的目的所在。房產(chǎn)新政是針對影響國家經(jīng)濟(jì)狀況的大中城市的，如果要波及到小城鎮(zhèn)一般需要六到十個月的時間。就銷售而言，小城鎮(zhèn)是以改換居住條件為銷售主體，大城市是以投資客為銷售主體，所以小城鎮(zhèn)的房價相對來講是一個較為穩(wěn)定的區(qū)域。

        歷年來，政府的每一次打壓都會導(dǎo)致房價報復(fù)性的反彈，房價是越打越高，整體是一個波浪性的上揚過程，對這方面我們很有信心。

     2、關(guān)于房產(chǎn)公司發(fā)展定位的想法

        房地產(chǎn)行業(yè)是有風(fēng)險、有前途、關(guān)系著民生的行業(yè)，隨著城市的發(fā)展、生活條件的提高，社會對房屋的需求量是永遠(yuǎn)存在的，雖然過程中可能有波折和風(fēng)浪，但這個需求是永遠(yuǎn)不會衰敗的。另外，國家政策在不斷完善，房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范化并趨于穩(wěn)定，相對來講也降低了投資者的風(fēng)險。所以我認(rèn)為公司在完成了一定的資本積累的基礎(chǔ)上，投資房產(chǎn)是一項很明智的選擇。

    中國政府在今后十年、二十年中將加速發(fā)展工業(yè)化城鎮(zhèn)化，城鄉(xiāng)統(tǒng)疇發(fā)展要以每年0.8-1％的人口遞增，截至09年底，城鎮(zhèn)化人口46.7％，到實現(xiàn)小康社會要達(dá)到65％，到現(xiàn)代化社會要達(dá)到76％，江蘇計劃2015年在全國率先實現(xiàn)小康，2020年實現(xiàn)現(xiàn)代化，這些利好對我們的房產(chǎn)公司是一個機(jī)遇期。

    根據(jù)我們的資本條件以及國家城鎮(zhèn)化建設(shè)的需求，我們計劃暫時先把公司定位于城鎮(zhèn)化建設(shè)方面的開發(fā)，一旦時機(jī)成熟了，我們再向發(fā)達(dá)地區(qū)及中型城市滲透。目前我們通過與別人合作的過程，在管理上逐步實行程序化、規(guī)范化，不斷摸索和積累房產(chǎn)操作管理的經(jīng)驗，逐步掌握操作大盤的素質(zhì)及能力，以確保房產(chǎn)開發(fā)持續(xù)發(fā)展。

    3、土地是房地產(chǎn)的根本

    對于房產(chǎn)開發(fā)來講土地儲備是根本，要維持公司的穩(wěn)定及持續(xù)發(fā)展，我們不僅要抓在手兩個項目的實施，還要多考慮下一步的投資項目。與別人合作雖能風(fēng)險共擔(dān)，但合作也有合作的弊端，我們計劃明年(2011年)自己獨立開發(fā)一個項目。上半年，在馬金華董事長的帶領(lǐng)下，我們先后去沭陽、沛縣、貴陽、周莊、佳木斯等地考察地塊，雖然由于種種原因沒有成功，但我們在尋找土地方面還會加倍努力的，我們還要去看更多的地方，充分利用人脈關(guān)系、政府政策以及一切可以利用的社會資源，爭取再拿一塊地。

    大家都知道，麻雀雖小五臟齊全，不管樓盤的大小，各項手續(xù)是一樣的辦，運作周期都是一樣的，投入的人力及前期費用也差不了多少，另外，相對來講，小地塊在競拍時競爭對手太多(社會上很多人都能拿得出這個錢)，小地塊價格都會居高不下，所以小樓盤無形中在開發(fā)成本方面就提高了不少，樓盤越大開發(fā)成本就會越低，在資金條件許可的情況下，我們要不斷地向運作較大地塊的方向努力。

    4、關(guān)于資金保障問題

    目前，我們的房產(chǎn)公司還處于一個輔導(dǎo)期，沒有資本積累，沒有形成良性的內(nèi)部循環(huán)，這個時候我們迫切需要總公司的大力支持。

    現(xiàn)在的社會是現(xiàn)金為王的社會，房地產(chǎn)的過程是資本運作的過程，融資是房產(chǎn)開發(fā)的一個至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，我們必須建立一個新觀點，也就是“融資、融資再融資”，但如何融資呢?公司首先必須成立融資部門，把融資當(dāng)成公司的正常事務(wù)來做，專人專管關(guān)系對口，業(yè)務(wù)熟練專業(yè)化程度高，融資效率才能提高，融資部門的主要任務(wù)就是籌錢，為房產(chǎn)開發(fā)提供資金保障，另外就是負(fù)責(zé)調(diào)集資源及時還貸。

銀行貸款是融資最主要的途徑，能拿到貸款的企業(yè)就是一個強(qiáng)大的企業(yè)。我有個不成熟的想法，建議公司董事會把總公司升級為股份制集團(tuán)公司，把目前旗下所有分公司(或有條件的幾個分公司)都變成獨立法人的分公司，由集團(tuán)公司控股(不過在運作上要注意消除關(guān)聯(lián)企業(yè)的嫌疑)，各分公司間相互擔(dān)保向銀行貸款。我原來所在公司的旗下空殼公司就有六七來個，他們存在的目的就是為了貸款而已，而我們在坐的各分公司老板們都是獨立核算的實體，本來也早就可算是獨立公司了，只是名頭沒有換而己，我認(rèn)為，為了融資，現(xiàn)在全部改成獨立法人的分公司是水到渠成的事。

其次是抵押貸款，由融資部門進(jìn)行全公司資產(chǎn)摸底，挖掘公司一切可以用來抵押的資源向銀行抵押以換取貸款。我們可以利用公司多年建立起來的良好信譽以及可以利用的個人關(guān)系，與銀行建立良好的銀企合作聯(lián)盟，如有可能的話，也可拉商業(yè)銀行入股投資。 

另外，我們建議推行全公司內(nèi)部股份制，集眾人之力成就房產(chǎn)偉業(yè)，讓每一個員工都能從房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中得到一定的收益，管理者加入了股份就能進(jìn)一步增強(qiáng)了他的責(zé)任心，非管理者加入了股份，也加大了對房產(chǎn)運營方面的監(jiān)督力度，這樣就很容易達(dá)到全員支持、全員關(guān)注房產(chǎn)的良好狀態(tài)。

 5、人才保障方面.

 在今后一段時間內(nèi)，我們將實行人才保障計劃，在現(xiàn)有的項目推進(jìn)中，逐步納入一部分新人，留優(yōu)汰劣，保持團(tuán)隊的戰(zhàn)斗力，為公司以后的大發(fā)展做好人才方面的準(zhǔn)備。

最后我呼吁，我們的房產(chǎn)經(jīng)營是在總公司領(lǐng)導(dǎo)下的一項重大舉措，以前一直是在馬金華董事長的親自指導(dǎo)下向前發(fā)展的，現(xiàn)在我向大會倡議，我們決不是孤軍作戰(zhàn)，我們希望在各方面都能得到總公司領(lǐng)導(dǎo)及各分公司同仁的關(guān)懷和大力支持，讓我們攜起手來共同前進(jìn)。

謝謝大家!